Hà Nội tăng giá dịch vụ nhà chung cư lên gấp 4 lần

TT - UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định điều chỉnh mức giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Cụ thể, giá dịch vụ nhà chung cư có thang máy tối thiểu 800 đồng/m²/tháng, tối đa 16.500 đồng/m²/tháng (gấp bốn lần so với mức giá cũ - 4.000 đồng/m²/tháng). Riêng chung cư không có thang máy, mức giá đưa ra tối thiểu là 450 đồng/m², tối đa 5.000 đồng/m²/tháng.

 L.HOÀI

15 câu hỏi chất vấn TS Alan Phan

Doanh nghiệp bất động sản Hà Nội mời TS Alan Phan về Việt Nam trao đổi

Ngày 27.3, CLB BĐS Hà Nội đại diện cho gần 100 doanh nghiệp BĐS Hà Nội đã gửi thư ngỏ nêu một loạt câu hỏi chất vấn TS Alan Phan về các phát ngôn của ông trên các phương tiện truyền thông đại chúng vừa qua. Lao Động xin đăng nguyên văn thư ngỏ của CLB BĐS Hà Nội gửi TS Alan Phan.

Kính gửi: Tiến sĩ Alan Phan, nguyên Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa;
Đồng kính gửi: 
- Hiệp hội BĐS Việt Nam;
- Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh;
- Các cơ quan báo chí.

Lời đầu tiên, CLB BĐS Hà Nội xin gửi tới ông lời chào trân trọng.

Thời gian vừa qua, các thành viên của CLB BĐS Hà Nội trên 63 tỉnh, thành đã gọi điện và gửi thư yêu cầu CLB BĐS Hà Nội trực thuộc Hiệp hội BĐS Việt Nam chuyển tới ông một số câu hỏi, muốn ông giải thích rõ về một số nhận xét đánh giá của ông về thị trường BĐS Việt Nam, điển hình là bài trả lời phỏng vấn trên báo điện tử Vnexpress với tiêu đề “Nên để thị trường bất động sản rơi tự do” và các bài “Hãy để chúng chết đi”, “Thị trường sẽ cứu chúng ta” trên trang www.gocnhinalan.com.

Chúng tôi đánh giá cao sự quan tâm, tâm huyết của ông với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng; tuy nhiên, trong những đánh giá, quan điểm mà ông đã nêu tại các bài viết nói trên, nhiều hội viên của CLB BĐS Hà Nội từ nhiều tỉnh, thành có nhiều điểm không đồng tình và mong muốn được chất vấn ông để làm rõ vấn đề. Trên tinh thần tôn trọng và cầu thị, chúng tôi thống nhất gửi đến ông những câu hỏi mà chúng tôi đã tổng hợp từ các hội viên gửi tới CLB, mong ông dành thời gian giải đáp:

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50%  thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không?  Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?

14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?

15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.

Thông tin trao đổi xin gửi về: CLB BĐS Hà Nội, địa chỉ:
Tầng 14 cung Trí Thức thành phố, lô đất 25 phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội

Kính chúc ông sức khoẻ và thành đạt!
Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội: Lê Thị Lan Anh

Được cứu nợ xấu: ngân hàng, BĐS lại lên hương

Nhiều khả năng Công ty quản lý tài sản (VAMC) với vốn khoảng 100.000 tỷ đồng sẽ được thành lập để xử lý nhanh nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Giải pháp được nhiều chuyên gia khuyến nghị này đang khiến cho nhiều người kỳ vọng ngành ngân hàng, BĐS sẽ ấm áp trở lại.

Rầm rập tăng giá, vét hàng Sáng 12/11 - một ngày trước khi Thống đốc Nguyễn Văn Bình đăng đàn trả lời chất vấn trực tiếp trước Quốc hội về một số vấn đề như “nhóm lợi ích”, xử lý nợ xấu giao cho Ngân hàng Nhà nước (NNNH) thực hiện… và các vấn đề bàn cãi lâu nay dường như một lần nữa được khẳng định. Đọc được hy vọng, thị trường chứng khoán (TTCK) đã bất ngờ giao dịch khá sôi động với nhiều mã thuộc nhóm ngân hàng, BĐS tăng mạnh Trên sàn Hà Nội, cổ phiếu SHB của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội giao dịch rất mạnh, khớp lệnh hơn 6,5 triệu cổ phiếu với sức cầu rất lớn. Cho dù thua lỗ hơn 1.700 tỷ trong do phải trích lập các khoản dự phòng nợ xấu của Habubank nhưng kỳ vọng vào hoàn nhập cuối năm và sự hình thành của công ty quản lý tài sản (VAMC) đã khiến giới đầu tư mua vào ồ ạt. Tới cuối phiên, SHB tăng trần lên 5.200 đồng/cp với gần 10 triệu cổ phiếu được chuyển nhượng, dư mua giá trần hơn 0,8 triệu đơn vị. Cổ phiếu EIB tiếp tục thỏa thuận gần 5,3 triệu cổ phiếu ở mức giá 15.300 đồng/cp, trong khi trên sàn EIB đóng cửa tăng 100 đồng lên 14.900 đồng/cp. Cổ phiếu NVB của Nam Việt - ngân hàng theo lời của Thống đốc NHNN, nằm trong nhóm “báo cáo có lãi nhưng qua thanh tra làm rõ thực tế là lỗ, giảm vốn điều lệ, thậm chí không còn vốn điều lệ” cũng giao dịch hơn 4,6 triệu đơn vị. Nhóm cổ phiếu BĐS cũng có sức tăng mạnh mẽ. Cổ phiếu SCR của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cuối phiên tăng hết biên độ cho phép lên 4.300 đồng/cp với gần 3,5 triệu đơn vị được chuyển nhượng, dư mua giá trần còn hơn 1,2 triệu đơn vị. Một loạt cổ phiếu BĐS khác cũng tăng trần và dư mua lớn như: NTL, HBC, VCG, THV, NTB… cho dù đa số đang ngập chìm trong nợ nần và tồn kho. Những thông tin ban đầu cho thấy, nhiều khả năng công ty quản lý tài sản (VAMC) sẽ được thành lập với vốn khoảng 100 ngàn tỷ đồng. Đề án đã được trình lên Chính phủ để thống nhất và xin ý kiến các cơ quan lãnh đạo cấp cao. Chi tiết về đề án cho dù chưa được công bố song tổ chức này có thể sẽ là một đơn vị đặt dưới sự quản lý của NHNN để xử lý nhanh nợ xấu của các tổ chức tín dụng bằng cách tiếp nhận các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng tài sản, chủ yếu là bất động sản nhằm khơi thông nguồn vốn cho nền kinh tế. Đón nhận thông tin này không ít nhà đầu tư cho rằng, đây sẽ là một cú huých mạnh cho TTCK vốn rất ảm đạm và liên tục phá đáy trong thời gian qua. Việc thành lập VAMC, theo nhiều người, có lẽ còn hơn cả gói kích cầu 4 tỷ USD năm 2009. Ngân hàng và các doanh nghiệp BĐS được đánh giá sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Cổ phiếu hai ngành này, theo đó, được chọn mua ráo riết trong phiên đầu tuần. Nói về việc thành lập VAMC, theo đánh giá của một chuyên gia từ chương trình Fullbright, đây là giải pháp gần như bắt buộc nếu tỷ lệ nợ xấu đúng là ở mức khoảng 10% bởi lẽ các ngân hàng không thể tự xử lý được khoản nợ khổng lồ như vậy. VAMC là cách để nền kinh tế thoát khỏi tình cảnh “cục máu đông” như hiện nay. VAMC hoạt động thế nào? Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất là VAMC sẽ lấy tiền ở đâu ra để có được nguồn vốn 100 ngàn tỷ mua nợ xấu. Nó được đặt ra trong bối cảnh ngân sách Nhà nước đang rất eo hẹp. Bội chi ngân sách đến gần cuối quý III/2012 đã vượt mức 6,8%, cao hơn nhiều mức 4,8% đề ra. Trong khi đó, nguồn thu đang có dấu hiệu giảm vì doanh nghiệp gặp khó khăn. Gần đây, bài toán tăng lương công chức đã được nâng lên hạ xuống, đắn đo từng đồng và cuối cùng chốt lại cố gắng mới tăng thêm 100.000 đồng/tháng. Do vậy, khá nhiều người tỏ ra nghi ngại về nguồn tiền thực để xử lý nợ xấu. Những thông tin ban đầu cho thấy, nhiều khả năng một trong những biện pháp mà đề án có thể đề cập tới là các tổ chức tín dụng bán nợ sẽ được thanh toán bằng trái phiếu hoặc bằng công cụ nợ đặc biệt do VAMC phát hành. Vấn đề đặt ra là, nếu như vậy, thực chất biện pháp giải quyết sẽ là chuyển nợ xấu từ ngân hàng sang Nhà nước. Các ngân hàng sau khi bán nợ sẽ có một bộ mặt tài chính lành mạnh hơn, khả năng cho vay theo đó sẽ được nâng lên và khi tín dụng tăng thì tỷ lệ nợ xấu tiếp tục giảm. Về lý thuyết, khi đó tiền sẽ được bơm nhiều hơn vào nền kinh tế, vào các doanh nghiệp trong đó có cả các doanh nghiệp khó khăn. Vấn đề nợ xấu, ở một khía cạnh nào đó, sẽ được giải quyết. Nhà nước sau đó sẽ thu hồi lại vốn… và nền kinh tế khỏe mạnh trở lại. Nhiều lý giải cho thấy, giải quyết nợ xấu không có nghĩ là giải quyết hoàn toàn nợ xấu, mà trên thực tế chỉ cần giải quyết những nút thắt quan trọng để khơi dòng tiền. Khi tiền được khơi thông, rất nhiều nợ đang xấu sẽ bớt xấu. Tuy nhiên, điều mà nhiều người lo ngại là cục nợ của các ngân hàng trên thực tế không có gì thay đổi khi mà giá tài sản nói chung đã tăng rất mạnh, gấp nhiều lần trong thập kỷ qua. Việc đảo qua, đảo lại, mua bán nợ có lẽ khó giải quyết được vấn đề tồn kho - 1 biểu hiện của bong bóng tài sản. Trên thực tế, phương án thành lập VAMC 100 ngàn tỷ được rất nhiêu chuyên gia trong nước ủng hộ và được coi là phương án khả dĩ nhất giải quyết tình trạng “cục máu đông” gây tắc nghẽn phát triển kinh tế. Nhưng không ít người vẫn còn lo ngại về nguy cơ bong bóng tài sản sẽ được duy trì, thậm chí bơm căng thêm trong các năm tới. Trong lĩnh vực BĐS chẳng hạn, khi mà ngân hàng thoát được khối nợ xấu trên vai, doanh nghiệp BĐS qua đó cũng được “nhờ” thì khả năng giữ giá BĐS ở mức cao sẽ xảy ra. Thay vì đẩy mạnh tiết giảm chi phí, thay đổi công nghệ, giảm chi phí bôi trơn… để qua đó giảm giá thành, tăng tính cạnh tranh… thì các doanh nghiệp sẽ lại tiếp tục bán ra những sản phẩm có giá vượt nhiều lần so với thu nhập của người dân. Thậm chí, có lo ngại cho rằng, việc hình hành VAMC với vốn lớn không có nghĩa là sẽ giải cứu được tình trạng nợ xấu. Vấn đề là đơn vị này hoạt động như thế nào mới là quan trọng. VAMC sẽ mua nợ có đúng cách hay không? Mua với giá nào?. Lo ngại được nâng lên trong bối cảnh nợ xấu phần nhiều thuộc các doanh nghiệp Nhà nước và nợ xấu có liên quan tới vi phạm pháp luật… Có thể thấy, với tình trạng bế tắc của nền kinh tế như hiện nay, việc hình thành một VAMC khủng có lẽ là cần thiết. Nhưng, vấn đề mua nợ bằng cách nào mới là quan trọng nhất. Như một số chuyên gia đã nói, các ngân hàng phải chịu trách nhiệm với nợ xấu của mình. Các ông chủ ngân hàng phải chịu mất vốn, mất tiền cho các khoản nợ xấu mình gây ra. Với BĐS, các doanh nghiệp phải chịu lỗ do phát triển quá nóng, chứ không thể đẩy lỗ cho Nhà nước, cho người dân được.

Theo Vietnamnet

1/7/2013: Người ăn lương chính thức "dễ thở" hơn

Sáng nay 22/11, Quốc hội đã chính thức chốt mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế TNCN là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm); mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 3,6 triệu đồng/tháng. Mức giảm trừ này được áp dụng từ 1/7/2013.

Sáng nay 22/11, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN), với tỷ lệ 89,16% đại biểu tham gia tán thành. Theo đó, mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế sẽ tăng từ 4 triệu đồng/tháng như hiệ nay lên 9 triệu đồng/tháng ( tương đương 108 triệu đồng/năm); đồng thời mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc cũng được tăng từ 1,6 triệu đồng/tháng lên 3,6 triệu đồng/tháng. Trong trường hợp chỉ số giá tiêu dùng (CPI) biến động trên 20% so với thời điểm Luật có hiệu lực thi hành hoặc thời điểm điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh gần nhất thì Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh (GTGC) quy định tại khoản này phù hợp với biến động của giá tiêu dùng để áp dụng cho kỳ tính thuế tiếp theo. Những mức điều chỉnh này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2013.   Quốc hội đã chính thức chốt mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế TNCN  là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm). Tổng hợp ý kiến đóng góp của các đại biểu tại tổ và tại hội trường về dự thảo luật trước đó, ông Phùng Quốc Hiển, Ủy viên Ủy ban thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban tài chính, ngân sách của Quốc hội cho biết: Đa số ý kiến tán thành với quy định trên. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc nâng mức GTGC như quy định của Dự thảo luật là chưa hợp lý, đưa thuế TNCN trở thành thuế thu nhập cao, thu hẹp quá lớn số lượng người nộp thuế; tác động đến nguồn thu, nhiệm vụ chi ngân sách Nhà nước; không bảo đảm mục tiêu điều tiết thu nhập; không bảo đảm công bằng xã hội. Vì vậy, đề nghị giữ mức GTGC hiện hành hoặc quy định mức thấp hơn mức Chính phủ trình. Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho rằng, việc nâng mức GTGC có làm giảm thu ngân sách Nhà nước (NSNN), thu hẹp số lượng người nộp thuế, làm thay đổi một số mục tiêu ban đầu của việc ban hành Luật. Trong bối cảnh nguồn thu NSNN hiện nay, cơ bản chỉ đủ bảo đảm nhu cầu chi thường xuyên; chi trả nợ, tích lũy đầu tư còn thấp thì việc giảm thuế sẽ làm giảm thu NSNN, ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn lực bảo đảm chi an sinh xã hội, chi cải cách tiền lương. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc duy trì mục tiêu ban đầu của Luật thuế TNCN là khó khăn; đến khi nền kinh tế đất nước phát triển, thu nhập người dân được cải thiện sẽ thực hiện đầy đủ mục tiêu của Luật. Mặt khác, việc điều chỉnh mức GTGC là nhằm chia sẻ khó khăn, động viên, hỗ trợ người hưởng lương có thêm thu nhập, góp phần kích cầu tiêu dùng. Đó chính là lý do khiến các nhà làm luật xin các vị đại biểu Quốc hội cho giữ mức GTGC như quy định của Dự thảo luật. Về ý kiến đề nghị quy định mức GTGC cho người nộp thuế bị khuyết tật và người phụ thuộc mắc bệnh nan y cao hơn mức quy định của Dự thảo luật. UBTVQH giải trình như sau: Điều 5 của Luật hiện hành đã quy định về các trường hợp được xem xét giảm thuế . Theo đó, người nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, tai nạn, bệnh hiểm nghèo,... ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì thuộc diện được xem xét, giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại. Vì vậy, xin không bổ sung nội dung này vào Dự thảo luật. Về quy định mức GTGC theo tỷ lệ % hoặc theo mức lương tối thiểu, UBTVQH cho rằng, một trong những nguyên tắc tính thuế là đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện và dễ kiểm tra. Việc quy định mức GTGC theo giá trị tuyệt đối đáp ứng nguyên tắc trên, bảo đảm tính ổn định tương đối trong áp dụng. Mặt khác, trong hệ thống bảng lương của Việt Nam hiện đang áp dụng 2 mức lương tối thiểu, tương ứng với 2 nhóm đối tượng (lương tối thiểu cho khối hành chính sự nghiệp, lương tối thiểu cho khối doanh nghiệp). Vì vậy, “sẽ là phức tạp nếu quy định mức GTGC theo tỷ lệ % của mức lương tối thiểu. Ngoài ra, chỉ tiêu GDP bình quân đầu người đã là một trong những căn cứ để xác định mức GTGC. Mặt khác, Dự thảo luật đã quy định khi chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng trên 20% thì điều chỉnh mức GTGC. Vì vậy, để bảo đảm tính ổn định, thuận tiện trong tổ chức thực hiện, xin cho giữ như quy định của Dự thảo luật”, ông Hiểu nói. Còn về quy định mức GTGC theo vùng, miền, UBTVQH nhận thấy, căn cứ để xác định mức GTGC như quy định của Dự thảo luật là dựa trên các tiêu chí: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người, chỉ số CPI, mức lương tối thiểu... và những tiêu chí này là chỉ tiêu tổng hợp, khách quan, công bằng. Do đó, việc quy định mức GTGC theo vùng, miền là khó khả thi. Còn về điều chỉnh mức GTGC khi giá cả biến động, có ý kiến đề nghị: Cần điều chỉnh mức GTGC khi CPI tăng từ 10-15% và Giao Chính phủ điều chỉnh mức GTGC. Ý kiến khác đề nghị Quốc hội quyết định nội dung này. Về vấn đề này, theo UBTVQH, trong bối cảnh nền kinh tế nhiều biến động, nếu điều chỉnh mức GTGC khi chỉ số CPI tăng thấp sẽ dẫn đến thường xuyên phải thay đổi mức GTGC, ảnh hưởng tới tính ổn định của Luật, gây khó khăn cho cân đối NSNN. Vì vậy, xin các vị ĐBQH cho giữ như quy định của Dự thảo luật. Về đề nghị giao Chính phủ hoặc Quốc hội có thẩm quyền điều chỉnh mức GTGC khi CPI biến động trên 20%, UBTVQH nhận thấy, việc giao UBTVQH điều chỉnh mức GTGC là phù hợp với quy định của Luật tổ chức Quốc hội, các luật khác có liên quan và bảo đảm tính linh hoạt trong áp dụng. Vì vậy, xin cho giữ quy định về thẩm quyền điều chỉnh mức GTGC. Đồng thời, để quy định cụ thể hơn về thời điểm điều chỉnh, áp dụng mức GTGC, tiếp thu ý kiến của các vị ĐBQH, UBTVQH xin bổ sung quy định về thời điểm áp dụng là: “kỳ tính thuế tiếp theo”. Nói về thời điểm Luật có hiệu lực thi hành, ông Phùng Quốc Hiển cho hay, đa số ý kiến nhất trí với quy định về thời điểm Luật có hiệu lực thi hành là 1/7/2013. Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị Luật có hiệu lực từ 01/01/2013. UBTVQH nhận thấy, trong bối cảnh khai thác nguồn thu còn khó khăn, nếu áp dụng Luật từ 01/01/2013 sẽ giảm thu NSNN thêm khoảng 6.000 tỷ đồng so với phương án áp dụng Luật từ 01/7/2013. Mặt khác, Quốc hội đã thông qua Dự toán NSNN năm 2013. Trong trường hợp giảm thu thêm sẽ không có nguồn bù đắp. Vì vậy, xin được giữ quy định về thời điểm Luật có hiệu lực thi hành từ 1/7/2013

Theo báo Dân Trí

Địa ốc sắp bước vào chu kỳ mới: suy thoái

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản đã trì trệ 5 năm, giá trên đà đi xuống nên có thể năm 2013-2014 thị trường sẽ đi vào chu kỳ mới khi lãi suất giảm và gói hỗ trợ thị trường được Chính phủ triển khai.

Ngày 21/11, tại buổi tọa đàm "Cơ hội nào cho thị trường bất động sản" ông Hiển phân tích, năm 2008-2012 nguồn cung bất động sản quá lớn, giá còn cao so với thu nhập, người dân mất niềm tin, dòng vốn hạn chế. Giữa bối cảnh này, Chính phủ thận trọng cân nhắc giữa tăng trưởng và ổn định kinh tế. Đây cũng là lý do bất động sản cầu cứu nhưng chưa được cứu. Theo ông Hiển, ước tính đến quý 3/2012, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán bình quân giảm 20-25%. Lợi nhuận sụt giảm tới 35-40% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho thành phẩm tính đến ngày 30/8 khoảng gần 41 nghìn tỷ đồng. Nếu tính cả những dự án đang xây dựng dở dang thì ước tính tồn kho có thể cao gấp 3 lần. Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là thiếu vốn và thị trường thu hẹp. Nhiều dự báo trái chiều về sự hồi phục của thị trường bất động sản. Ảnh: Vũ Lê Dù các con số thống kê cho thấy tình hình rất xấu nhưng chuyên gia này vẫn tỏ ra lạc quan về sự trở lại của thị trường bất động sản. "Với động lực là giá nhà đang đi xuống, tỷ giá USD ổn định, lãi suất hạ nhiệt đồng thời Chính phủ đang có động thái cân nhắc các gói hỗ trợ, thị trường địa ốc có thể sẽ đi vào chu kỳ mới trong năm 2013-2014", ông Hiển dự báo. Trong khi đó, Chuyên gia đầu tư Trần Lê Khánh không chắc chắn một xu hướng nào. Ông Khánh đưa ra ba kịch bản để dự báo thị trường nhà đất trong tương lai. Kịch bản thứ nhất là nếu nền kinh tế phục hồi chậm thì giá sẽ giảm thêm 10-15%, trong điều kiện nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho sẽ tiêu thụ trong 3 năm. Kịch bản thứ hai là nếu nền kinh tế đi ngang, giá sẽ giảm rất nhẹ và nguồn cung mới cũng rất ít. Kịch bản thứ ba là nếu nền kinh tế tăng mạnh giá sẽ tăng mạnh và nguồn cung cũng sẽ tăng theo. Trái ngược với góc nhìn của các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản tỏ ra dè dặt hơn. Chủ tịch C.T Group, Trần Kim Chung có cái nhìn thận trọng hơn các chuyên gia nghiên cứu. Theo ông Chung, có rất nhiều yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Vì vậy, với tình hình hiện nay khó ai nói tình hình thời gian tới sẽ nhu thế nào. Nếu như chỉ số cạnh tranh của nền kinh tế sa sút, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ thất bại, trong đó có ngành địa ốc. "Hiện nay tất cả các ngành đều chịu ảnh hưởng, dầu khí còn lo thì dân lấy đâu ra tiền mua nhà đất", ông Chung nói. Các doanh nghiệp địa ốc tỏ ra thận trọng và dè dặt khi đánh giá thời điểm bất động sản tăng trường trở lại. Ảnh: Vũ Lê Trao đổi với VnExpress.net, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land), Lê Hùng cho biết: "Lúc này dò đoán ngày phục hồi của thị trường địa ốc là quá lạc quan. Tôi nhận thấy năm 2013 vẫn chưa có yếu tố nào là động lực kéo bất động sản phục hồi. Thị trường vẫn còn khó dài dài". Theo ông Hùng, vấn đề các doanh nghiệp địa ốc đang "đau đầu" hiện nay là chạy đua tăng thanh khoản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giá giảm. Ông Hùng đưa ra lời khuyên: "Còn quá sớm để kỳ vọng vào kịch bản phục hồi". Cách đây 2 tháng, tại Ngày hội chứng khoán diễn ra ở Dinh Thống Nhất TP HCM (ngày 21/9), Trưởng bộ môn Đầu tư tài chính Đại học Kinh tế TP HCM, Lê Đạt Chí từng thẳng thắng bày tỏ thái độ không đồng tình với dự báo theo kiểu kỳ vọng rằng năm sau kinh tế sẽ tốt hơn năm trước. Theo chuyên gia này, GDP Việt Nam dựa trên đầu tư công, FDI (vốn nước ngoài) và tín dụng. Với bối cảnh kinh tế toàn cầu không thuận lợi và nguồn lực giới hạn của Việt Nam như hiện nay thì không thể mong đợi kinh tế khởi sắc, càng không thể mơ về gói kích thích kinh tế. "Sẽ chỉ có một kịch bản kinh tế bi quan cho những năm sắp tới và các kênh đầu tư: chứng khoán, bất động sản đều khó tránh khỏi khó khăn, ông nhận định. Tại đêm bất động sản lần thứ 42 do Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổ chức tối 15/11, Chủ tịch Tập đoàn Metropolitan Realty Group (Mỹ), Byron Smith cho biết, thông thường thị trường bất động sản điển hình có 4 chu kỳ: phục hồi, mở rộng, nguồn cung tăng cao và suy thoái. Ông Byron Smith cho rằng, dựa trên các dấu hiện hiện nay của bất động sản Việt Nam, thị trường đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ nguồn cung tăng cao và dịch chuyển vào chu kỳ suy thoái. Chuyên gia đến từ Mỹ nhấn mạnh thêm rằng, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi dân số, việc làm và thu nhập vì vậy địa ốc chỉ tăng trưởng khi nền kinh tế hồi phục.

Theo VNexpress

Mất niềm tin: Thị trường BĐS thiết lập đáy mới

                 Thị trường BĐS liên tục trượt dài do các nhà đầu tư mất niềm tin. Các mức đáy mới với mặt bằng giá cực thấp đã nhanh chóng được thiết lập nhưng vẫn không tạo được thanh khoản.

Đáy xuyên đáy

Sau cơn sóng nhẹ đầu năm 2011, giá nhà đất tại Hà Nội trượt dốc dài. Nhiều mức đáy mới được xác lập từ cuối năm 2011 cho đến giữa năm 2012 do áp lực bán tháo của nhiều nhà đầu tư có các khoản vay đến thời điểm đáo hạn. Việc bán tháo ồ ạt đã đẩy giá nhà, đất tại các điểm nóng của thị trường BĐS như khu vực quận Hà Đông, Hoài Đức, Từ Liêm...xuống một mặt bằng giá mới với mức độ mất giá 30-40%.

Mặc dù 3-4 tháng nay, lượng hàng bán tháo đã giảm mạnh tuy nhiên BĐS vẫn chưa thể ngừng đà rơi giá do giới đầu tư không muốn mua vào. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này xuất phát từ nguồn tiền cạn kiệt và niềm tin vào thị trường, vào các chủ đầu tư có dấu hiệu lao đao.

Thêm vào đó, phần lớn các nhà đầu tư BĐS đều đang bị đọng vốn vào nhà đất cộng với sự mất giá BĐS khiến cho tài sản đã “bốc hơi” quá nửa. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư cho rằng mua thời điểm này mặc dù biết là giá rẻ nhưng tín hiệu về sự phục hồi còn rất mong manh, bỏ tiền ra mua nhưng khả năng thu hồi vốn và có được lợi nhuận là điều không tưởng. Do vậy, nhiều dự án có mức giá bán được cho là “nằm mơ cũng không có” thời thị trường sôi động giờ nhà đầu tư vẫn quay mặt.

Điển hình, khu vực quận Hà Đông một điểm nóng nhất về BĐS tại Hà Nội giờ trong cảnh im lìm. (Ảnh minh họa)

Với những dự án BĐS đã hoàn thành xong và bàn giao cho khách hàng hiện quận Hà Đông có khoảng gần 20 dự án. Hầu hết những khu đô thị mới này đều là dự án có vị trí đắc địa, nằm trên các tuyến đường huyết mạch kết nối Hà Đông với các quận trung tâm. Thời điểm thị trường sôi động giá đất các đô thị này đều lên đến 80-90triệu đồng/m2 hiện giờ đã giảm 40%.

Đơn cử, khu đô thị mới Dương Nội A nằm trên mặt đường Lê Văn Lương kéo dài, thời thị trường sôi động giá biệt thự đạt ngưỡng 55-60 triệu đồng/m2 hiện giảm còn 35-37 triệu đồng/m2. Khu đô thị mới An Hưng nằm kế sát khu đô thị Dương Nội A, hiện chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng, giá biệt thự hướng đẹp 45-47 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề 50-51 triệu đồng/m2. Khu đô thị mới Văn Khê hiện đã giao nhà được 2 năm giá liền kề khoảng 60 triệu đồng/m2 trong khi cách đây 1 năm mỗi m2 đất khu đô thị này có giá 80-90 triệu đồng/m2. Khu đô thị Văn Phú nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài, giá liền kề, biệt thự trục đường lớn hiện khoảng 60-70 triệu đồng/m2, đường nhỏ 45-50 triệu đồng/m2 giảm 40% so với thời điểm năm 2010....

Tại khu vực huyện Hoài Đức nơi tập trung rất nhiều dự án BĐS có quy mô lớn như Nam An Khánh, Bắc An Khánh, khu đô thị mới Geleximco, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Bắc 32, khu đô thị mới Tân Tây Đô.... mặt bằng giá giảm 30%. Đơn cử, dự án Nam An Khánh giá nhà liền kề có thời điểm lên cao 40-45 triệu đồng/m2 giờ giảm 24-28 triệu đồng/m2. Khu đô thị Bắc An Khánh Splendora giá bán liền kề, biệt thự trong hợp đồng với chủ đầu tư 1.800 -2.000 USD/m2, các nhà đầu tư mua đi bán lại với mức tiền chênh ngoài đạt 3-5 tỷ đồng/căn liền kề, 7-10 tỷ đồng/căn biệt thự thì nay mức chênh lệch giảm xuống 1-2 tỷ đồng/căn liền kề, 3-4 tỷ đồng/căn biệt thự. Dự án khu đô thị Bắc 32, hiện đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng giá nhà chỉ khoảng 30-35 triệu đồng/m2 trong khi đó trước đây mức cao nhất đạt được 70 triệu đồng/m2, dự án Kim Chung – Di Trạch vị trí đường to khoảng 33-35 triệu đồng/m2, đường nhỏ 22-25 triệu đồng/m2,....

Giá nhà, đất còn giảm nữa

Sự mất giá của BĐS trong một thời gian dài qua xuất phát từ việc Ngân hàng nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng cho vay BĐS để đưa tỷ lệ dự nợ về mức 16% cuối năm 2011.

Sau khi dư luận đồng loạt lên tiếng, ngân hàng nhà nước đã có những động thái nới tín dụng bằng việc loại BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, hạ lãi suất vay, hạ lãi suất cho các khoản vay cũ về mức lãi suất mới 15%/năm. Thậm chí, để kích cầu, nhiều ngân hàng thương mãi đã tung các gói tín dụng có trị giá khoảng 2.000-4.000 tỷ đồng để cho vay mua nhà, tổng cộng lượng tiền các ngân hàng đưa ra khoảng gần 200 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cho rằng đây chỉ là biện pháp mang nặng tính hình thức bởi thực tế khách hàng vẫn chưa thể tiếp cận gói tín dụng do điều kiện đặt ra ngặt nghèo, lãi suất vay vẫn còn ở mức cao phổ biến 17%/năm. Ngay cả việc hạ lãi suất cho các khoản vay cũ của khách hàng cũng không được giảm về mức 15%/năm như quy định của Ngân hàng nhà nước....

Chính vì vậy, tất cả các thành phần tham gia vào thị trường BĐS đều không hề mặn mà và gần như mất niềm tin khi chính sách thiếu tính ổn định. Nhiều chuyên gia cho rằng, để có thể cứu thị trường BĐS trong lúc này vấn đề mấu chốt vẫn là hạ lãi suất cho vay, kiểm soát chặt nguồn cung ảo đặc biệt các chủ đầu tư phải tiếp tục hạ giá bán nhà. Nếu các yếu tố này không được thực thi thì thị trường khó phục hồi.

(Theo Vnmedia)

Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn: Trả giá đắt

                 Để mua được BĐS giá hời, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã "lách luật” mua nhà thông qua các bản hợp đồng góp vốn, nay họ đang phải trả giá đắt.

Trong năm 2012, hàng chục nhà đầu tư cá nhân, khách mua nhà đã thường xuyên tập trung tại số 58 Trần Thái Tông, trụ sở của Công ty cổ phần Bất động sản AZ Land, chủ đầu tư Dự án AZ Vân Canh Towers (còn có tên khác là CT1 Vân Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội) yêu cầu Công ty đẩy nhanh tiến độ thực hiện Dự án hoặc trả lại vốn góp cho họ, nếu không có khả năng tiếp tục triển khai Dự án.

Dự án AZ Vân Canh Towers được AZ Land huy động vốn từ giữa năm 2010 và kéo dài đến giữa năm 2011, với số tiền ước tính hàng chục tỷ đồng. Tuy nhiên, việc thi công lại diễn ra vô cùng chậm chạp (đến thời điểm hiện tại, Dự án vẫn chưa hoàn thành phần móng) khiến người mua nhà hết sức  bất bình và lo âu.

Đáp lại yêu cầu của các khách hàng, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc AZ Land lại có thái độ “bình chân như vại”, bởi lẽ hầu hết các hợp đồng “mua bán căn hộ hình thành trong tương lai” đều được AZ Land thực hiện dưới các hình thức hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng vay vốn với các điều khoản về lãi suất vốn vay, tiến độ giải ngân, tất toán hợp đồng… đều theo hướng có lợi cho “người vay”. Nếu đòi lại vốn góp, người góp vốn phải đối mặt, với nhiều điều khoản bất lợi về lãi suất huy động, tiền phạt hợp đồng và đặc biệt là khoản tiền “chênh lệch” mà họ phải trả cho đối tượng môi giới ký kết hợp đồng. Khoản tiền “chênh” không có bất kỳ hoá đơn, giấy tờ nào, nên nếu rút vốn, khách hàng sẽ mất trắng.

Được biết, AZ Land còn cầm nhiều tỷ đồng vốn góp của các nhà đầu tư thứ cấp, khách mua nhà tại các dự án khác, như CT2 Vân Canh, AZ Lâm Viên Complex (Cầu Giấy, Hà Nội), AZ Sky Tower (Hoàng Mai, Hà Nội)… cũng do Công ty này làm chủ đầu tư, mà người góp vốn đang phải im lặng “ngậm đắng, nuốt cay”.

Dự án AZ Vân Canh Towers có tiến độ thi công rất chậm

Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra tại Dự án Chung cư Hanoi Time Tower (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam (PVCR), có trụ sở tại số 18 Nguyễn Huy Tự, quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) làm chủ đầu tư. Khoản tiền mà PVCR đã thu của khách hàng lên đến hàng chục tỷ đồng, tương đương với 15% đến 70% giá trị căn hộ (tuỳ theo từng hợp đồng góp vốn của khách hàng), nhưng đến thời điểm hiện tại, Dự án vẫn chưa thi công xong phần hầm và móng.

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang “mắc cạn” tại Dự án này vẫn chưa tìm ra phương thức nào để buộc chủ đầu trả lại khoản tiền đã góp.

Chung một “kịch bản”, hàng chục khách mua nhà cũng đang đứng ngồi không yên khi đã trót bỏ tiền vào Dự án Chung cư số 409, Lĩnh Nam (Hoàng Mai, Hà Nội) do Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng làm chủ đầu tư. Dự án được chủ đầu tư huy động vốn từ cuối năm 2009 đến nay vẫn hoàn toàn “bất động”. Tệ hại hơn, khách hàng còn không thể liên lạc được với lãnh đạo của Công ty TNHH Kinh doanh Nhà Vĩnh Hưng để “tìm hiểu số phận” của đồng vốn đã bỏ vào Dự án, trong khi toà nhà mà họ bỏ tiền đầu tư cũng mới chỉ tồn tại trên... bản vẽ.

Từ đầu năm 2012 đến nay, đã có hàng chục vụ kiện tụng giữa người góp vốn mua nhà ở với các chủ đầu tư, nhưng rất ít người có may mắn đòi lại được vốn góp và số vụ việc có thể đưa ra toà án phân xử lại càng ít hơn.

Một thẩm phán Toà Kinh tế, Toà án Nhân dân TP. Hà Nội (từng có nhiều năm kinh nghiệm phân xử các vụ án kiện tụng của doanh nghiệp) cho biết, nguyên nhân chính là do tính chất của các hợp đồng góp vốn này là các thoả thuận dân sự giữa hai bên cùng đầu tư làm ăn. Việc các nhà đầu tư thứ cấp (bản chất là người mua nhà) khởi kiện chủ đầu tư để đòi lại vốn góp, khi dự án gặp khó khăn cần phải được xem xét một cách thấu đáo, tuỳ theo tính chất của từng dự án. Nguyên tắc chung của các thoả thuận này là lãi cùng hưởng, lỗ cùng chịu.

Theo vị thẩm phán này thì đa số các vụ việc trên được xử lý theo hướng DN sẽ làm thủ tục phá sản hoặc bị toà tuyên bố phá sản. Quyền lợi của các bên liên quan, trong đó có các nhà đầu tư thứ cấp được xem xét phân chia theo tỷ lệ vốn góp. Trong quá trình đó, người góp vốn được xem xét với tư cách của một cổ đông, chứ không phải là một chủ nợ. Như vậy, rõ ràng là trong bất cứ trường hợp nào, nhà đầu tư thứ cấp vẫn nắm chắc phần thiệt.

(Theo Đầu tư)

Điểm mặt 3 đại gia BĐS "ngã ngựa"

                 Trong cơn bão suy thoái của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư không chỉ suy sụp trong những biểu tình, tranh chấp của nhà đầu tư và khách hàng mà nhiều ông lớn còn "ngã ngựa" khi dính vào vòng lao lý.

Trong cơn bĩ cực của thị trường bất động sản (BĐS) kéo dài gần 2 năm qua, nhiều dự án của những ông lớn cũng bị cuốn vào vòng xoáy đi xuống của thị trường. Trước đó, chúng đã từng là những “điểm sáng” hút khách, là những dự án nổi tiếng. Đến nay, trong sự trượt dốc, sự nổi tiếng ấy lại đi kèm với những tai tiếng có thừa. Nhìn lại bức tranh thị trường BĐS không mấy sáng sủa trong thời gian qua, Vland sẽ điểm lại những dự án BĐS “vang bóng một thời” mà có khi giờ nhắc tới nhiều nhà đầu tư chỉ biết lắc đầu kèm nhiều nỗi “than ôi”!

Liên tiếp thị trường BĐS bị giáng thêm những đòn nặng nề. Không chỉ suy sụp trong những biểu tình, tranh chấp của nhà đầu tư, nhiều ông lớn “ngã ngựa” khi dính vào vòng lao lý. Nhìn vào thị trường BĐS xuống dốc mà chưa nhìn được con đường sáng, nhiều người đặt câu hỏi: Đồng tiền đang mất niềm tin của nhà đầu tư? Liệu có niềm tin vực dậy thị trường?

1. Dự án KĐTM Thanh Hà Cienco 5

Dự án KĐTM Thanh Hà, chủ đầu tư là Tổng công ty Công trình giao thông 5 (Cienco 5) được khởi công từ đầu năm 2008. Ra đời đúng vào thời điểm BĐS hoàng kim, có lúc dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã trở thành điểm nóng được giới đầu cơ làm giá, săn lùng ráo riết với mức giá chênh lệch trao tay hàng tỷ đồng, qua những bản hợp đồng ký kết với nhiều công ty tự nhận là nhà đầu tư thứ cấp để mua đất dự án khu đô thị Thanh Hà.

Nhưng Thanh Hà Cienco 5 cũng là trái đắng mà nhiều nhà đầu tư đến giờ vẫn không thôi ám ảnh. Hàng trăm người bị rơi vào bẫy, mất trắng hàng trăm tỉ đồng.

Đến nay, qua 4 năm, công trường ngổn ngang trên cây cầu chưa đầy 10m, còn lại hầu hết mặt bằng vẫn chỉ là những cánh đồng bỏ hoang, ao hồ nước mênh mông.

2. Dự án nhà ở giãn dân phố cổ

Dự án xây dựng nhà ở giãn dân phố cổ tại Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên do UBND quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) làm chủ đầu tư. Cụ thể, dự án này được UBND TP. Hà Nội phê duyệt và giao UBND quận Hoàn Kiếm làm chủ đầu tư vào cuối năm 2009 theo hình thức xã hội hoá.

Công ty cổ phần Vật liệu xây dựng và Xuất nhập khẩu Hồng Hà (Công ty Hồng Hà) được giao thu xếp nguồn vốn và chuẩn bị dự án. Đổi lại, UBND quận Hoàn Kiếm chấp thuận đề nghị của Công ty Hồng Hà xin được mua 50 căn hộ chung cư cao tầng để cải thiện điều kiện nhà ở của cán bộ, nhân viên Công ty Hồng Hà và đồng ý cho phía Công ty Hồng Hà sử dụng để kinh doanh 15% số căn hộ trên tổng dự án mà Công ty bỏ vốn đầu tư.

Những thông tin “lùm xùm” về tính pháp lý của dự án xuất hiện từ giữa năm 2012, đến tháng 8/2012 sự thật về việc huy động vốn mới vỡ lở. Có hay không hành vi “lạm dụng tín nhiệm lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại dự án? Những lãnh đạo liên quan đã bị bắt giữ để điều tra nhưng đến nay số tiền gần 200 tỷ đồng nhà đầu tư góp vốn vào dự án vẫn chưa biết sẽ ra sao, trong khi đó khu đất dự án vẫn chỉ là bãi trống, um tùm cỏ dại.

Nhà đầu tư bao vây công ty Hồng Hà trước những lùm xùm về thông tin chiếm đoạt tài sản

Sau 4 năm dự án vẫn chỉ là bãi đất trống um tùm cỏ mọc

3. Dự án 409 Lĩnh Nam

Dự án Megastar Duminium 409 Lĩnh Nam – Hoàng Mai – Hà Nội do Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng và Cty Cổ phần Megastarland làm chủ đầu tư. Trong đó, tòa 25T tại dự án được Công ty Đầu tư phát triển thương mại Hạ Long phân phối độc quyền với giá 12 triệu đồng/m2.

Trước thông tin người dân mua nhà từ CT3 B Trung Văn Hà Nội có nguy cơ không nhận được nhà vì Công ty Hạ Long chiếm dụng vốn nhiều khách dự án 409 Lĩnh Nam cũng đang “chết đứng”. Sự lo sợ “trắng tay” càng tăng lên khi đến nay dự án vẫn trong tình trạng bất động, cửa đóng then cài. Phần nhà 25 tầng đã đào móng, ép cọc sắt nhưng đã ngừng thi công, còn chủ đầu tư thì “mất dạng”.  

(Theo Vland)

Thoát "bẫy lừa" BĐS theo chỉ dẫn của chuyên gia

                 Kiên trì, “rắn mặt”, nhờ sự giúp đỡ của các cơ quan truyền thông và luật sư là những chiêu thức các chuyên gia “mách nước” cho người mua thoát khỏi các “bẫy lừa” của chủ đầu tư địa ốc.

Luật sư Trần Quang Huy, Công ty Luật Bross và Cộng sự kể, khoảng 1 năm trở lại đây, có rất nhiều các vụ kiện tụng của khách hàng liên quan đến việc dự án chậm tiến độ, chưa đủ thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công.

Có những dự án ký hợp đồng góp vốn với khách hàng 3 năm, nhưng vẫn là bãi đất hoang, khách hàng đàm phán với chủ đầu tư hơn 1 năm nhưng vẫn không có kết quả. Thậm chí, chủ đầu tư còn “trốn” gặp khách, cũng không giải quyết thanh lý hợp đồng góp vốn, dù khách hàng sẵn sàng chỉ nhận số tiền gốc, không cần khoản lãi mà lẽ ra theo nội dung trong hợp đồng họ được hưởng.

Do chủ đầu tư cố tình chây ỳ, các khách hàng đã tập hợp nhau lại, sau đó cũng góp tiền nhờ Luật sư đứng ra giúp họ giải quyết. Mặc dù ban đầu chủ đầu tư vẫn không có ý định sẽ thanh lý hết tất cả các hợp đồng, chỉ giải quyết cho một số trường hợp trước. Nhưng khách kiên quyết “đoàn kết” cùng đấu tranh đến cùng, thậm chí sẵn sàng sẽ đưa chủ đầu tư ra tòa nếu vẫn “quỵt” tiền.

“Tuy nhiên, những vụ thành công thường là khách hàng gặp may khi chủ đầu tư họ vẫn còn tiền, tức là có khả năng về tài chính. Còn đa số các vụ kiện tụng hiện nay, khách hàng thường khó đòi lại được tiền ngay vì đa số các chủ dự án sau khi huy động vốn của khách đã đi đầu tư dự án khác hoặc giải ngân làm các việc khác, nên không còn tiền để trả lại cho khách”, luật sư Huy nói.

Hay một cách thức khác mà nhiều khách hàng đang sử dụng hiện nay là gửi đơn lên các cơ quan báo chí, để nhờ dư luận gây sức ép với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đa số những vụ thành công trong trường hợp này thường là các vụ có dấu hiệu “lừa đảo”, chiếm đoạt tài sản, vi phạm pháp luật hoặc dự án mới bắt đầu triển khai, chủ đầu tư vẫn cần “uy tín” để bán hàng tiếp.

Những dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm ngày càng nhiều

Còn theo luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng luật sư BQH và cộng sự, hiện nay, khi thị trường bất động sản đang chững lại, có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải hết sức lưu ý đến tính pháp lý của dự án mà mình có ý định đầu tư.

Bao giờ cũng vậy, một dự án nhà ở phải có các loại giấy tờ sau: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, Chứng nhận việc hoàn thiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đối với chủ đầu tư thứ phát, phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở với chủ đầu tư thứ nhất.

Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 71 (quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) cũng quy định chi tiết về góp vốn, huy động vốn, mua bán ở dự án phát triển nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn khi dự án đã đầy đủ các giấy tờ về đầu tư, quy hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng và đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng, móng công trình. Chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động tối đa 70% giá trị căn hộ khi xây dựng xong phần thô công trình.

Hình thức huy động vốn bằng cách góp vốn, cho vay vốn (nhà đầu tư cho chủ đầu tư vay vốn để được hưởng quyền mua căn hộ) phải được chủ đầu tư lập danh sách gửi lên Sở xây dựng. Theo quy định, mỗi nhà đầu tư chỉ được phép cho vay vốn tại một dự án.

Thực tế thì dự án nào cũng có một số căn hộ để chủ đầu tư bán ưu đãi cho một số đối tượng như cán bộ, nhân viên, những người có công trong việc hình thành và thực hiện dự án (thường được gọi là bán “suất ngoại giao”). Tuy nhiên, người được hưởng mua các suất ưu đãi này sẽ không được hưởng giá chênh lệch khi chuyển nhượng quyền mua cho người khác.

Đây cũng tạo ra kẽ hở để một số đối tượng móc nối với cán bộ quản lý dự án gom căn hộ để bán ra ngoài thu tiền chênh lệch. Nếu bị cơ quan công an phát hiện, những giao dịch này sẽ vô hiệu, tiền giao dịch sẽ bị thu hồi làm tang chứng vụ án.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam thì cho rằng, hiện nay, việc ký hợp đồng góp vốn, người dân luôn... “cầm dao đằng lưỡi”. Nhiều doanh nghiệp vi phạm hợp đồng lại không đền bù cho người dân mà chỉ dừng lại ở việc hoàn trả tiền đặt cọc là bất hợp lý. Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện hợp đồng góp vốn nhưng dự án không thể triển khai, thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho bên mua.

Tuy nhiên, do cơ sở pháp lý cho hợp đồng góp vốn còn chưa rõ ràng nên phần thua thiệt vẫn nằm ở bên mua. Hợp đồng bị hủy mà chạy đi đòi tiền thì còn khó hơn… lên trời. Với những dự án “lừa đảo”, người mua nhà đất chỉ còn cách kê khai với cơ quan điều tra và ngồi chờ cơ quan thực thi pháp luật giải quyết.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, để đảm bảo an toàn, người mua nên giao dịch thông qua sàn bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì giao dịch nhà ở tại các dự án phát triển nhà đều phải được thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh thất thoát thuế, đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Sàn giao dịch chính là nơi thay mặt nhà đầu tư kiểm chứng, đảm bảo với nhà đầu tư tính pháp lý của từng dự án. Bất động sản hình thành từ dự án bắt buộc phải được đưa vào kinh doanh, phải đủ điều kiện kinh doanh (hồ sơ dự án, thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công) thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng đặt cọc xét cho cùng là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư nhưng về bản chất pháp lý chỉ là những thỏa thuận dân sự. Nếu không có những điều khoản rõ ràng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến nhà đầu tư bị thiệt hại.

Do đó, khi ký những loại hợp đồng này, nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình, nếu không thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu bồi thường như thế nào?. Từ trước đến nay, đa phần trong các loại hợp đồng chỉ nêu khi chủ đầu tư bị chậm tiến độ sẽ bị phạt tính theo lãi suất ngân hàng, thậm chí thấp hơn.

Chính vì vậy, nhà đầu tư nên chọn các dự án cơ bản đã hoàn thiện phần móng hoặc xây xong phần thô để ký hợp đồng mua bán. Không nên thấy giá rẻ mà ký những hợp đồng không rõ ràng và mua những dự án vẫn chỉ là “vẽ” ra trên giấy.

(Theo VTC News)

Nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan"

                 Một số doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang bị mắc trong tình thế "tiến thoái lưỡng nan" trước thông tin Tp.HCM sẽ không gia hạn những dự án chậm triển khai, trong khi chỉ cách đây không lâu người đứng đầu Bộ Xây dựng khuyên họ nên cân nhắc thực hiện dự án tại thời điểm này.

Một khu dân cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp.HCM. Ảnh: Đình Dũng

    

Theo biện pháp xử lý các dự án chậm triển khai của thành phố, các dự án nhà ở có tiến độ thỏa thuận bồi thường chậm, đạt dưới 50% diện tích đất của dự án sẽ không được tiếp tục giai hạn thỏa thuận địa điểm.

Trong trường hợp đã bồi thường được hơn phân nửa diện tích, chủ đầu tư phải chứng tỏ khả năng thực hiện dự án. Điều này đông nghĩa với việc dự án sẽ bị thu hồi nếu như không thực hiện như kế hoạch.

Tuy nhiên, trong buổi gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng hiện thị trường bất động sản đang rất khó khăn, và do vậy những dự án nhà ở chưa hoàn tất việc bồi thường giải phóng mặt bằng và chưa nhìn thấy đầu ra nên cân nhắc dừng lại bởi lượng căn hộ tồn kho trên thị trường khá nhiều.

Ngoài ra, với những dự án đang xây dựng dở dang gặp khó khăn, bộ cho rằng nên rà soát và cho phép chủ đầu tư điều chỉnh công năng, mục đích sử dụng nhằm tránh lãng phí.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng trong lúc Bộ Xây dựng đang tìm giải pháp để tháo gỡ khó khăn thì chủ trương của thành phố lại siết lại, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện dự nếu không sẽ bị thu hồi.

Ông Đực ví von thị trường bất động sản như biển đang có bão, tàu thuyền đang tìm nơi ẩn nấp để tránh bão, và việc tiếp tục thực hiện dự án là buộc phải tiếp tục ra khơi. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng nhìn từ góc độ quy hoạch thì thành phố có lý khi siết lại vấn đề tiến độ xây dựng dự án, bởi thực tế có những trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án rất ì ạch.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, cho rằng ở thời điểm này nếu có nói triển khai dự án cũng chẳng có mấy doanh nghiệp tiếp tục thực hiện, mà ngược lại họ phải cầm chừng chờ thị trường tốt hơn.

Việc không triển khai dự án sẽ bị thu hồi, theo ông Hoàng, không phải dễ thực hiện, bởi không dễ tìm ra nhà đầu tư khác để giao dự án vào lúc này.

Hơn nữa, cơ quan quản lý nhà nước sẽ xử lý ra sao những dự án đã giải phóng mặt bằng được phân nửa. Phần chưa đền bù vẫn là của dân, và phần đã đền bù là tài sản của doanh nghiệp, do vậy không thể lấy của người này giao cho người khác.

Theo ông Hoàng, mỗi dự án có đặc thù riêng và có dự án vẫn có thể làm được lúc này. Đó là chuyện của doanh nghiệp, họ biết phải làm gì vào lúc này bởi đó là tiền của họ, và nếu tính toán sai họ phải trả giá cho quyết định của mình.

(Theo Saigontimes)

Hệ lụy từ "bong bóng" các giá trị tài sản

                 Những tài sản được "thổi" bằng đòn bẩy tài chính các năm trước như bất động sản, chứng khoán, giá trị doanh nghiệp, giá trị ngân hàng… trở thành bong bóng, đang hao hụt dần và gây nên sự trì trệ của nền kinh tế. Bong bóng đó sẽ xẹp từ từ hay vỡ và nếu vỡ nó sẽ để lại hệ lụy mức nào?

Giao dịch sân sau

Công ty Chứng khoán Saigontourist là cái tên chẳng mấy quen thuộc với các nhà đầu tư, nhưng báo cáo tài chính quí 3/2012 của nó (được đăng tải trên trang web của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước) lại khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Theo đó, đến cuối quí này chi phí hoạt động môi giới chứng khoán của công ty vọt lên 169 tỉ đồng so với mức 96 triệu đồng của đầu quí. Ở trang 17 của báo cáo, công ty có các khoản phải thu khác 2.559,3 tỉ đồng và được chú thích “trong đó repo cổ phiếu của Ngân hàng TMCP Sài Gòn SCB 2.139 tỉ đồng”. (Repo là mua bán chứng khoán của chính mình trong một khoảng thời gian nhất định với công ty chứng khoán). Một đơn vị có vốn chủ sở hữu 391,5 tỉ đồng như Chứng khoán Saigontourist lấy đâu ra tiền để có thể repo một lượng cổ phiếu lớn chừng ấy nếu không được sự hỗ trợ của một/nhiều ngân hàng nào đó?

Vẫn đang có một niềm tin mơ hồ rằng bất động sản là thị trường quá lớn để đổ vỡ.

Chứng khoán Saigontourist không phải là công ty duy nhất thực hiện các giao dịch cho một số tổ chức tín dụng. Nhiều công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ là nơi diễn ra các giao dịch ủy thác đầu tư, mua bán trái phiếu doanh nghiệp với các khoản phải thu, phải trả hàng ngàn tỉ đồng. Về bản chất đó có thể là các công ty sân sau của các ngân hàng, nơi trung chuyển của dòng vốn ảo, của sở hữu chéo.

Những giao dịch sân sau bộc lộ ngày càng rõ trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn khi tài sản “bốc hơi”. Tài sản không gói gọn trong chứng khoán, bất động sản, mà bao trùm hơn là giá trị các doanh nghiệp. Hiện tại không dễ để đánh giá chính xác giá trị doanh nghiệp, ngay cả với các chuyên gia trong lĩnh vực mua bán và sáp nhập (M&A) vì độ tin cậy của số liệu trong các bản báo cáo tài chính cần phải nhìn nhận dưới nhiều góc độ. Số liệu ảo tạo nên giá trị ảo và người ta khó tìm ra những số liệu thật của một hình mẫu thật để so sánh, đối chiếu.

“Trong số các dữ liệu ảo, ảo nhất có thể là vốn ngân hàng” - ông Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa Fund tại Hồng Kông, nhận xét - “Hầu hết vốn của các ngân hàng cổ phần được cổ đông đóng góp bằng nguồn vay chính giữa các tổ chức tín dụng với nhau. Vì thế không thể cân đong đo đếm chính xác vốn thật của ngân hàng. Nó là mớ hỗn độn, tạo nên bởi sở hữu chéo, giao dịch sân sau, cho vay qua lại. Nếu không sàng lọc và làm rõ có thể gây ra những hệ lụy nhức nhối, làm cho tái cơ cấu nền kinh tế thêm nặng nề”.

Nợ xấu bất động sản

Chứng khoán là thứ tài sản đầu tiên lâm vào tình trạng “ngủ đông” sau khi giá cổ phiếu rớt triền miên, rẻ mạt và giờ gần như không có thanh khoản.

Khác chứng khoán, thị trường bất động sản đóng băng một thời gian dài và mãi tới năm ngoái giá mới bắt đầu lao dốc. Thực chất sức ép lên bất động sản đã luôn hiện hữu từ vài năm trước nhưng nó bị che mờ bởi những thủ thuật kế toán, những khoản nợ lòng vòng và một niềm tin mơ hồ rằng bất động sản là thị trường quá lớn để đổ vỡ. Điều đó đã giúp bong bóng bất động sản được duy trì, nhưng đến một thời điểm nhất định, khi những sợi dây níu kéo duy trì đứt dần, khi những khoản vay treo không thể đảo nợ lần nữa, bong bóng sẽ vỡ.

“Thông thường ở các nước, với những điều kiện giống như ở Việt Nam hiện tại, bong bóng bất động sản đã vỡ. Việt Nam thì khác. Quả bóng đã căng gần hết mức, nó có thể vỡ, nhưng không biết khi nào, phụ thuộc vào động thái can thiệp của Nhà nước” - chuyên viên một quỹ đầu tư nước ngoài nói - “Trong khi chưa vỡ, nó kéo mọi thứ trì trệ”.

Sự trì trệ tiêu biểu là tăng trưởng tín dụng. Không ai có thể ngờ tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân 25-30%/năm trong mười năm qua đã bị “đo ván” thảm hại. Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm nay đến ngày 19/10/2012 chỉ có 2,77% theo Ngân hàng Nhà nước vừa công bố. Tăng trưởng tín dụng lùi bao nhiêu, nợ xấu tiến bấy nhiêu. Trích nguyên văn trả lời chất vấn Quốc hội ngày 21/8/2012 của Thống đốc NHNN: “Từ năm 2008 trở lại đây nợ xấu tăng nhanh chóng. Tốc độ tăng trưởng nợ xấu năm 2008 là 74%; năm 2009 khoảng 27%; năm 2010 là 41%; năm 2011 hơn 64% và sáu tháng đầu năm nay 47%”.

Tác động của nợ xấu đến đâu? Hiện tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng khoảng 2,8 triệu tỉ đồng, tương đương 135 tỉ đô la Mỹ, bằng 135% GDP. Với lãi suất 15%/năm, mỗi năm nền kinh tế phải trả lãi 420.000 tỉ đồng, tức 20 tỉ đô la Mỹ để tạo ra 100 tỉ đô la Mỹ GDP. Có doanh nghiệp nào, nhà sản xuất nào kiếm được lợi nhuận mức đó để trả lãi vay? Không trả được, nợ sẽ phình dần ra.

Nợ xấu giống như hòn đá tảng kéo chân ngân hàng. Thêm nữa bất động sản là tài sản thế chấp chủ yếu đảm bảo cho các khoản vay. Giá trị của chúng “tan chảy” so với thời điểm vay, nhưng giá trị khoản vay thì không. Giá trị khoản vay còn chồng chất do cộng lãi, do cộng phạt trả nợ không đúng hạn. Nợ làm biến dạng giá trị doanh nghiệp khi tổng nợ lớn hơn tổng tài sản, vốn chủ sở hữu.

Cho đến nay không có một đánh giá xác thực hiện trạng nợ của doanh nghiệp nhà nước. Bản thân các đơn vị quốc doanh, cơ quan chủ quản cũng khó nắm rõ được nợ ở mức độ nguy cấp nào. Và khi không nắm rõ, người ta chờ đợi. Tâm lý chờ đợi khiến sự trì trệ lây lan.

Tiền bạc và niềm tin

Có hai thứ để ngăn chặn sự tan vỡ của bong bóng tài sản, để tháo gỡ sự trì trệ và giải tỏa tâm lý đợi chờ. Cái thứ nhất là tiền bạc, cái thứ hai là lòng tin. Chính phủ đang rất nỗ lực tìm một sự can thiệp bằng cơ chế chính sách, nhưng tiền bạc eo hẹp nếu không muốn nói là không còn dư địa. Bội chi ngân sách theo Tổng cục Thống kê, đến giữa tháng 9/2012 đã vượt mức 6,8% trong khi Quốc hội cho phép 4,8% và nguồn thu đang giảm vì doanh nghiệp điêu đứng. Đến thực hiện kế hoạch tăng lương cơ bản mà Bộ Tài chính còn phải thốt lên “chỉ còn cách in thêm tiền!”, thì tiền đâu can thiệp vào bong bóng tài sản?

Còn niềm tin để làm chỗ dựa cho bong bóng tài sản ngay từ đầu đã định hình không rõ. Phải thấy rằng chịu ảnh hưởng trực tiếp khi quả bóng tài sản nổ là tầng lớp trung lưu, là giới đầu cơ, nhà đầu tư chứ không phải đa số dân chúng. Người dân có một căn nhà để ở, giá lên hay xuống họ cũng ở đó. Không vì giá biến động mà họ mua bán. Phần lớn họ cũng không sở hữu cổ phiếu, hay công ty hay là cổ đông ngân hàng. Tuy nhiên với họ, bong bóng tài sản vỡ chắc chắn sẽ khiến đời sống gian nan hơn, thu nhập có thể giảm, thất nghiệp có thể gia tăng.

Gần đây mối quan tâm của các bộ, ngành đến thị trường tài sản dường như có phần thiết thực. Bộ Xây dựng cho điều tra, khảo sát số thực căn hộ tồn kho để tìm cách xử lý. NHNN vừa thông báo nợ xấu giảm 36.000 tỉ đồng và sẽ trình Chính phủ đề án thành lập công ty mua bán nợ trước ngày 15/11/2012. Song, cái mớ bòng bong nguy hiểm sở hữu chéo và giao dịch sân sau vẫn chưa được đụng đến.

Cách duy nhất để bong bóng xẹp có lẽ là giá. Đáy của bất động sản, của giá trị doanh nghiệp, ngân hàng, vì thế, có khả năng vẫn đang ở phía trước!

(Theo TBKTSG)

Quả bóng bất động sản vẫn đang tiếp tục "xì hơi"!

                 Trong khi các chủ dự án tới tấp giảm giá bán hàng, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng nóng ruột không kém trong việc hạ giá bán để cắt lỗ. Quả bóng bất động sản (BĐS) dường như đang được “xì hơi” toàn diện để tránh một hệ quả đổ vỡ của thị trường.

Khu đô thị Kim Chung Di Trạch (Hoài Đức), nhiều nhà đầu tư rao bán biệt thự, liền kề với giá 20 - 22 triệu đồng/m2. Hay Dự án Geleximco (Lê Trọng Tấn (Hà Đông), khu C, D, với giá hấp dẫn nhất chỉ từ 19 - 20 triệu đồng/m2. Đất liền kề, biệt thự tại Dự án Nam An Khánh cũng đang được nhiều nhà đầu tư “đại hạ giá” còn 19 - 20 triệu đồng/m2…

Sau một thời gian dài “án binh” để nghe ngóng, gần đây, nhiều chủ dự án đã đồng loạt chào bán sản phẩm ra thị trường. Để bán được hàng trong bối cảnh thị trường đang cạn kiệt thanh khoản, việc giảm mạnh giá bán là tất yếu.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư dường như đã mất kiên nhẫn, khi chấp nhận giảm đến 30% giá bán với hy vọng sẽ bán được hàng. Thế nhưng, việc giảm giá sốc của nhiều chủ đầu tư vẫn không khiến thị trường ấm lên. Dù theo quy luật, thời điểm cuối năm là giai đoạn thị trường BĐS giao dịch sôi động nhất.

Thị trường BĐS vẫn đang giảm giá trong nỗ lực tìm điểm cân bằng cung - cầu

Không bán được hàng, các DN vốn rất khó khăn sau một thời gian dài thị trường đóng băng, có thể lâm vào tình trạng kiệt quệ. Vì khó khăn, các chủ đầu tư có thể phải dừng dự án để chờ đợi nguồn vốn mới; hoặc chấp nhận lỗ, tiếp tục giảm giá để bán được sản phẩm.

Trao đổi với ĐTCK, ông Phạm Đình Châu, Phó tổng giám đốc CTCP Đầu tư Mai Linh, chủ đầu tư Dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm), dự án vừa có đợt mở bán với giá giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 căn hộ xuống còn 22,6 triệu đồng, cho rằng, đa số chủ đầu tư giảm giá thời gian vừa qua vẫn chưa kích thích được sức cầu, do đó làn sóng giảm giá có thể còn tiếp tục.

Đặc biệt, có một điều tưởng như nghịch lý là nhiều chủ dự án đã bán được đa số sản phẩm cũng chấp nhận giảm giá mạnh. Nguyên nhân là do đã vay một khoản không nhỏ từ ngân hàng để xây dựng dự án trước đó và hiện tại tiếp tục cần vốn hoàn thiện dự án đúng tiến độ để bàn giao cho khách hàng.

Trong khi các chủ đầu tư vẫn có xu hướng giảm giá bán, thì trên thị trường, nhiều nhà đầu tư cũng có biểu hiện hết kiên nhẫn, tiếp tục điệp khúc hạ giá… cắt lỗ.

Khảo sát tại nhiều sàn giao dịch BĐS và trên nhiều trang tin rao vặt mua bán gần đây cho thấy, tin rao bán căn hộ, nhà liền kề, biệt thự được nhà đầu tư gửi gắm tại các sàn và đăng tải liên tục nhiều tháng nay. Những tin rao vặt rất cũ về sản phẩm, nhưng thường xuyên được “làm mới” bằng các mức giá ngày càng thấp. Mức giảm giá nhiều hay ít phụ thuộc vào sản phẩm rao bán thuộc dự án có vị trí gần hay xa trung tâm; hoặc dự án ấy có tiến độ nhanh hay chậm. Căn cứ vào các yếu tố này, giá BĐS tại một số dự án đã giảm đến 50%, song giao dịch thành công vẫn rất ít.

Chẳng hạn, căn hộ Dự án Đô thị Dương Nội của Nam Cường được nhiều nhà đầu tư xả hàng mạnh thời gian qua với giá chỉ 16 - 17 triệu đồng/m2, thấp hơn giá gốc 7 - 8 triệu đồng. Thế nhưng, để bán được hàng, còn có người “cắt lỗ” bán trên thực tế với giá chỉ từ 12 - 14 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ The Pride trước được rao bán 17 - 18 triệu đồng/m2, nay chỉ còn 14 - 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án cũng được rao nhan nhản với giá thấp hơn mức rao bán các quý trước.

Một đại diện Sàn giao dịch Nhadat24h.net cho rằng, các tin rao bán BĐS với giá ngày càng giảm thời gian qua cho thấy tâm lý nhiều khách hàng có phần hoảng loạn. Ngoài ra, để tăng tính thanh khoản, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng giảm mạnh giá bán trực tiếp cho khách hàng, khiến giá thương lượng trên thực tế tiếp tục thấp hơn khoảng 30% so với mức giá đã rao bán trước đó.

Tình trạng các nhà đầu tư hết kiên nhẫn liên tục giảm giá bán để cắt lỗ đã tác động không nhỏ tới các chủ đầu tư dự án. Bởi khi ấy, các chủ đầu tư muốn tiếp tục hạ giá bán hàng để huy động vốn, việc bán được hàng cũng cực khó. Cụ thể, chủ đầu tư Hải Phát mới đây đã chấp nhận giảm 3 - 4 triệu đồng/m2 căn hộ dự án The Pride, nhưng không thể bán được hàng do không cạnh tranh được với các căn hộ đang được chính khách hàng của họ bán phá giá trên thị trường.

Việc giá BĐS tại thị trường sơ cấp và thứ cấp liên tục giảm cho thấy quả bóng BĐS vẫn đang tiếp tục xì hơi, cho đến khi nào cung - cầu gặp nhau và thị trường cân bằng trở lại.

(Theo ĐTCK)

Cho thuê nhà: trả tiền trước 15 năm!!!!

                 Do tâm lý muốn sở hữu một tài sản là bất động sản nên khi nghe nói đến việc chỉ được sở hữu 15 năm thì nhiều người không thích, chưa kể họ vẫn không muốn bị mất một số tiền lớn ngay từ đầu nên ngại việc thuê ở căn hộ.

Gần đây, dư luận đang xôn xao về một dự án cho thuê nhà kiểu mới là trả trước 240 triệu đồng (góp theo tiến độ thành 5 đợt) để được ở căn hộ 35 m2 trong vòng 15 năm tại dự án Twin Towers (nằm trên đường Mã Lò, quận Bình Tân - Tp.HCM) của Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành. Hiện tại 22/44 căn hộ đã có người thuê.

Trả trước tiền thuê

Anh Dũng, ở quận 3 - Tp.HCM, đang chuẩn bị lập gia đình, cho biết anh đang phân vân không biết có nên chọn thuê căn hộ này.

Tuy nhiên, nhiều người khác chọn dịch vụ này ngay, trong đó cũng hình thức đưa tiền trước nhưng cách anh Võ Thanh Phong (quê huyện Cai Lậy - Tiền Giang) chọn là “cầm cố không lãi suất” mà giới kinh doanh bất động sản gọi là sang nhà. Cụ thể, hiện anh đang ở căn nhà có diện tích 4 m x 18 m nằm đường Bến Phú Định (quận 8 - Tp.HCM) gần 1 năm. Để được ở miễn phí trong vòng 2 năm, anh đưa cho chủ nhà 250 triệu đồng. Đến khi hết hạn hợp đồng, anh sẽ lấy lại đúng số tiền này và trả lại nhà cho chủ. Nếu muốn ở tiếp thì hai bên thương lượng lại. Anh Phong cho biết anh đã chọn thuê kiểu này nhiều năm nay.

Phòng bếp căn hộ mẫu cho thuê 240 triệu đồng trong 15 năm.

Theo anh Phong, với hình thức này, điều khiến người thuê chưa yên tâm là về thỏa thuận, hợp đồng và công chứng… Vì thực tế, chủ nhà có thể lấy lại nhà bất cứ lúc nào và họ chấp nhận bồi thường thiệt hại theo tỉ lệ hai bên thỏa thuận, thông thường là khoảng 20% giá trị tiền dùng để cầm cố. Nếu có người quen, có uy tín, biết rõ nguồn gốc của căn nhà cũng như của chủ nhà là điều thuận lợi.

Chọn cách nào tiện, lợi?

Nhiều người cho rằng thà dùng 240 triệu đồng gửi ngân hàng rồi lấy tiền lãi đi thuê nhà ở thì số tiền trên vẫn còn. Ông Lê Hữu Nghĩa, chủ đầu tư dự án này, phân tích với 240 triệu đồng chia ra 15 năm thì mỗi tháng, giá thuê căn hộ này chỉ khoảng 1,3 triệu đồng. Trong khi giá thuê một căn hộ hiện tại có cùng diện tích ít nhất cũng phải 4 triệu đồng/tháng.

Ông Nghĩa giải thích thêm nếu không thuê nhà theo kiểu này mà đem tiền bỏ ngân hàng lấy lãi 24 triệu đồng/năm, trong khi tiền thuê căn hộ ngoài thị trường  mỗi năm là 48 triệu đồng, như vậy họ phải rút 24 triệu đồng trong phần vốn để bù vào tiền thuê, vì thế số vốn ban đầu chỉ còn 216 triệu đồng. Cứ thế mỗi năm vốn gốc giảm dần, trong khi giá thuê căn hộ luôn luôn tăng. Như vậy, chỉ 6 năm thì hết sạch 240 triệu đồng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản Tp.HCM, cho rằng hình thức cho thuê nhà kiểu như dự án Twin Towers là chấp nhận được và phù hợp với túi tiền cũng như khả năng của nhiều người trong giai đoạn khó khăn hiện nay. "Ví dụ như một người hiện tại không có trong tay phải đi vay 240 triệu đồng và thuê nhà của dự án này. Tính toàn cho cả lãi suất và tiền vay thì những năm đầu họ phải chi trả khoảng 3,7 triệu đồng/tháng tiền thuê, những năm sau họ chỉ còn trả khoảng 1,7 triệu đồng, như thế cũng hợp lý", ông Đực nói.

(Theo NLĐ)

Công ty địa ốc bị phá sản, khách hàng có thể mất trắng

                 Vụ việc CTCP Sỹ Ngàn bị chủ nợ là CTCP Đầu tư Trường Phúc kiện yêu cầu phá sản đang được dư luận khá quan tâm.

Dưới đây là trao đổi của Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Giám đốc Công ty Luật Davilaw, Chủ tịch Câu lạc bộ Kinh doanh Bất động sản RedClub xung quanh vụ việc này.

Thưa ông, theo quy định của pháp  luật, xuất phát từ cơ sở nào mà chủ nợ nhận định con nợ “lâm vào tình trạng phá sản” để yêu cầu mở thủ tục phá sản?

Theo Điều 3, Luật Phá sản 2004, doanh nghiệp (DN) lâm vào tình trạng phá sản là DN không có khả năng thanh toán được các khoản nợ đến hạn khi chủ nợ có yêu cầu.

 “Lâm vào tình trạng phá sản” là tình thế đặt ra đối với các DN không có khả năng thanh toán các khoản nợ đã đến hạn, hoặc đã gia hạn, nhưng hết thời gian đó vẫn không có khả năng thanh toán đối với những khoản nợ không có bảo đảm và chỉ có bảo đảm một phần.

Cần phân biệt rõ việc “lâm vào tình trạng phá sản” với “phá sản”. “Lâm vào tình trạng phá sản” chỉ là tình trạng khởi đầu của thủ tục phá sản, do tòa án quy định từ việc không thanh toán được các khoản nợ đến hạn.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung

Việc mất khả năng thanh toán hoặc không trả nợ đúng hạn phải được chứng minh bằng các bằng chứng gì tại tòa?

Việc xác định mất khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn của DN phải được chứng minh bằng 2 việc:

Thứ nhất, có các khoản nợ đến hạn. Chủ nợ phải xuất trình được các giấy tờ, như  giấy vay nhận nợ, hợp đồng cho vay, giấy tờ xác nhận giao và nhận tiền, giấy tờ gia hạn trả nợ (nếu có)

Thứ hai, chủ nợ đã có yêu cầu thanh toán, nhưng DN không có khả năng thanh toán. Chủ nợ phải xuất trình được các giấy tờ sau: các loại công văn về đòi nợ, phiếu xác nhận gửi qua bưu điện, biên bản làm việc về chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, giấy tờ về khất nợ, xác nhận số tiền nợ, xác nhận về thời gian  thanh toán khoản nợ…

Việc xuất trình các tài liệu chứng minh này sẽ do người nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thực hiện. Tòa án sẽ căn cứ vào những chứng cứ do người nộp đơn cung cấp để nhận định DN mắc nợ có lâm vào tình trạng phá sản hay không.

Trong trường hợp phải phá sản, các chủ nợ khác và đặc biệt là các khách hàng của dự án này sẽ bị thiệt hại như thế nào? Họ phải làm gì để hạn chế thiệt hại?

Trước hết, nên đặt lại cụm từ “Trong trường hợp phải phá sản” thành “Trong trường hợp tòa án xác định DN lâm vào tình trạng phá sản và ra quyết định mở thủ tục phá sản”.

Trong trường hợp đó, các chủ nợ và khách hàng của dự án sẽ chỉ được thanh toán nếu tài sản của DN vẫn còn đủ để trả các khoản nợ này. Do đó, thiệt hại lớn nhất có thể xảy ra với các chủ nợ và khách hàng dự án là họ sẽ mất trắng số tiền mà họ đã bỏ ra để cho vay hoặc dùng để mua nhà trong dự án.

Do vậy, để hạn chế tối đa các thiệt hại có thể xảy ra, các chủ nợ và khách hàng dự án phải bám sát thủ tục phá sản của tòa án và xuất trình đầy đu, đúng hạn các giấy tờ chứng minh khoản nợ của mình. Đồng thời, cần tham gia các hội nghị chủ nợ để biểu quyết đưa ra các quyết định liên quan, giám sát hoạt động của DN, nhằm tránh tình trạng tẩu tán tài sản.

Việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua sản phẩm tại dự án được tiến hành như thế nào?

Các dự án hiện đều thực hiện việc bán tài sản hình thành trong tương lai và khách hàng mua các sản phẩm này phải giao tiền theo một lộ trình đã ký kết trước đó đến khi dự án hoàn thành và bàn giao sản phẩm. Do vậy, bản thân dự án đang thực hiện là một tài sản của DN, nên có thể coi khoản tiền mà khách hàng giao trước là một khoản nợ có bảo đảm bằng các tài sản trong tương lai. Vì vậy, quyền lợi của khách hàng đã mua sản phẩm tại dự án sẽ được đảm bảo như một khoản nợ có bảo đảm trong tương lai.

Khách hàng của dự án có quyền tham gia hội nghị chủ nợ, vì thực chất, họ cũng là chủ nợ của DN đối với khoản tiền đã ứng trước để mua sản phẩm của dự án.

Có ý kiến cho rằng, việc yêu cầu mở thủ tục phá sản trong trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư Trường Phúc chỉ là động thái nhằm mục đích ép đối tác trả nợ. Ông có bình luận gì về ý kiến này?

Theo tôi, đây cũng có thể là một hình thức mà Công ty Trường Phúc ép đối tác trả khoản nợ của mình. Thị trường bất động sản hiện giảm rất sâu, việc nhà đầu tư không có đủ vốn để thực hiện dự án mà phải thế chấp hoặc vay vốn từ nhiều nguồn khác nhau, dẫn đến việc chậm trả một số khoản nợ đến hạn là điều thường xảy ra tại nhiều dự án. Việc chậm trả một khoản nợ đến hạn có thể nói là khá bình thường trong đầu tư bất động sản, nhưng không có nghĩa việc chậm trả đó dẫn đến tình trạng DN lâm vào tình trạng phá sản.

Việc nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với đối tác của Công ty Trường Phúc cũng có thể chỉ là nhằm ép Công ty Sỹ Ngàn trả nợ. Nếu điều này là sự thật thì thiệt hại xảy ra đối với Sỹ Ngàn là rất lớn. Việc uy tín sụt giảm nghiêm trọng, đối tác không tiếp tục hợp tác, hoặc dự án đang chào bán không bán được… có thể đưa Sỹ Ngàn đến việc vỡ nợ, xa hơn nữa là phá sản. Do vậy, nếu chứng minh được việc Công ty Trường Phúc nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản với Sỹ Ngàn chỉ là chiêu trò để ép đối tác trả nợ thì tòa án có thể yêu cầu Trường Phúc bồi thường thiệt hại gây ra đối với Sỹ Ngàn. Tuy nhiên, rất khó để xác định điều này.

Theo ông, để xử lý nợ giữa các DN còn có cách nào khác hiệu quả hơn không?

Việc xử lý nợ giữa DN với nhau đòi hỏi sự hợp tác lớn từ hai phía, ở khía cạnh là người đi vay không phải là không muốn trả nợ, nhưng có thể do tình hình khó khăn hiện tại nên họ chưa trả được nợ và người cho vay nên biết và cùng trao đổi để hợp tác giải quyết. Còn với các trường hợp chây ỳ không trả, thì DN có thể dùng đến các công cụ khác để đòi nợ, đó là thuê các công ty đòi nợ, hoặc kiện ra tòa án yêu cầu bên kia trả nợ…

(Theo Đầu tư)